Partiamo da una domanda: perché ristrutturare un appartamento a Milano (o in qualsiasi altra città d’Italia)?

La risposta è abbastanza intuitiva: non solo la comodità di un ambiente rinnovato cresce notevolmente, ma si innalza anche il suo valore di mercato.

Ristrutturare equivale ad un incremento medio del 3,6%.

Trattandosi di una media, è chiaro però che si registrano profonde differenze tra un centro e l’altro: a Roma si nota quello maggiore (addirittura il 10,4% in più); a Napoli si guadagna un 9,8%, a Firenze poco meno (+9,4%).

Per quanto concerne la ristrutturazione di un appartamento a Milano il surplus di valore ammonta al 9%, mentre i valori più bassi si registrano a Venezia, Bergamo, Brescia e Torino.

Valori che, tradotti in soldoni, corrispondono a 39.500 euro guadagnati a Roma ristrutturando casa, 18mila a Napoli, 33mila a Firenze e 25.500 nel capoluogo meneghino.

Quanto costa ristrutturare casa a Milano

Quindi rimettere mano ad una vecchia casa conviene, ma qual è l’investimento richiesto?

Di più a Milano rispetto a quanto avviene mediamente in province più piccole della stessa regione o nelle città del Sud (vedi qui per ulteriori info).

Ovviamente questo trova spiegazione nel costo della vita: nel 2017, infatti, Milano si è guadagnata il primato da questo punto di vista, mentre al secondo e terzo posto del podio si sono collocate Firenze e Genova; Roma si è attestata al sesto posto e Napoli all’undicesimo.

Altrettanto evidenti le differenze tra il centro di Milano e la provincia: mentre la ristrutturazione di una casa si colloca tra 280 e 500 euro al metro quadro in zone adiacenti al Duomo, o a Brera, a Sempione, etc., a Sesto San Giovanni si scende tra i 250 e i 470, a Legnano tra i 245 e i 465, e a Rho tra i 230 e i 460.

Sempre a proposito di spese, e sempre considerando un costo medio, nel capoluogo lombardo:

• per rifare una cucina (solo opere murarie e impiantistiche) si devono preventivare tra i 1250 e i 4000 euro
• per creare ex-novo un piccolo bagno nella stanza padronale si spendono tra i 1500 e i 3500 euro
• per ridipingere i muri occorrono tra i 10 e i 33 euro a mq
• per ristrutturare un bagno di 6 mq con 4 punti acqua si oscilla tra i 200 e i 500 euro al metro quadro
• per posare le piastrelle (ad esclusione dei materiali) non si scende al di sotto dei 15 € al mq, ma si possono raggiungere anche i 60 (a seconda della tipologia di pavimentazione scelta e della necessità di realizzare massetti particolari o di spessori maggiorati).

Ristrutturazioni a Milano: permessi e autorizzazioni

Quando si ristruttura casa è necessario valutare anche prezzi accessori, che tanto secondari non sono, soprattutto perché senza di essi non è possibile procedere, o per lo meno non in legalità: ci riferiamo alle spese per permessi e autorizzazioni.

Ristrutturare a Milano significa, ovviamente, anche affrontare questioni burocratiche.

L’Ente col quale interloquire (direttamente o per il tramite del tecnico responsabile dei lavori edili) è lo Sportello Unico dell’Edilizia del comune di Milano, con sede in via Bernina 12.

Se i lavori che state effettuando sono ricompresi nella manutenzione ordinaria leggera dovrete produrre la CILA; se si tratta di manutenzione straordinaria pesante il documento è la SCILA; mentre il Permesso di Costruire è necessario qualora si tratti di nuove costruzioni (gli ultimi due documenti, a differenza del primo, sono soggetti all’autorizzazione dell’Ente).

Per intenderci: avete intenzione di sostituire i pavimenti o i tramezzi? Gli infissi o la caldaia? Non avete bisogno di permessi, trattandosi di “manutenzione ordinaria”.

Volete chiudere o spostare una finestra? Rifare l’impianto idrico o quello del riscaldamento? Trattandosi di manutenzione straordinaria leggera necessitate di CILA.

Se invece vi occorre intervenire sulle parti strutturali, essendo una manutenzione straordinaria pesante, dovrete produrre la SCIA.

Mentre, se volete costruire casa da zero, o aumentare la volumetria di una costruzione già esistente, è obbligatorio che disponiate del Permesso di Costruire.

E fin qui ci si muove nell’alveo della legislazione nazionale, ma cosa accade nello specifico nella ristrutturazione di un appartamento a Milano?

Accade prima di tutto che a fine 2014 è entrato in vigore un nuovo Regolamento edilizio, che ha sostituito quello risalente al 1999.

La prima novità introdotta riguarda la superficie degli alloggi, che passa dai 30 mq precedenti ai 28 attuali.

L’altezza media dei locali principali invece resta inalterata: non meno di 2,70 m (2,40 per bagni, spogliatoi, lavanderie, e 2,10 per antibagni, corridoi, disimpegni, ripostigli e cabine armadio).

Diminuisce, seppure di poco, passando da 9 a 8 metri, la superficie minima della camera da letto singola, così come la camera matrimoniale con cabina armadio (anche in muratura), che dai precedenti 14 passa a 12 (esclusa cabina).

Cresce l’ampiezza del soggiorno con angolo cottura, che da14 arriva a 17 mq (senza spazio cottura sono ancora sufficienti i 14 di cui prima).

Con cucina separata sono necessari invece 7 metri quadri (rispetto ai 5 precedenti).

E lo stesso dicasi per l’eventuale studio.

Perché un appartamento sia definito tale non può mancare di uno spazio dedicato alla cottura e di uno o più bagni che presentino almeno 4 sanitari (vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo).

Ed è necessario che sia munito di aperture di pareti contrapposte o perpendicolari tra di loro, al fine di garantire un riscontro d’aria effettivo.

Per ristrutturare cucine in modo che risultino a norma è fatto divieto di installare pavimenti tendenti ad assorbire liquidi, ruvidi, scarsamente resistenti e difficilmente pulibili.

Inoltre è necessario che i soffitti siano traspiranti, e che al di sopra dei fuochi venga installata una cappa aspirante (a meno che non si tratti di piani di cottura elettrici).

Bagni anch’essi a norma non possono essere ospitati in locali con lato minimo inferiore a 1,20 metri, e come per le cucine non possono essere rivestiti con materiali porosi, ruvidi, e assorbenti, (almeno in corrispondenza dei sanitari).

Anche in questi locali si pone la questione del riscontro d’aria che, in mancanza di areazione naturale, può essere garantita con quella attivata, vale a dire un sistema meccanico che immette aria esterna e “fresca” ed estrae la corrispondente quantità d’aria interna e “viziata”.

Qualche consiglio per ristrutturare un appartamento a Milano

Ogniqualvolta abbiamo citato dei costi, abbiamo specificato come si trattasse di medie e prezzi indicativi, per cui l’unico modo certo di avere una stima attendibile è di chiedere un preventivo a chi fa questo di mestiere.

O per meglio dire, e qui scatta il primo consiglio, più di un preventivo a più di una ditta di professionisti.

Solo avendo a disposizione 3-4 documenti del genere sarà possibile effettuare un confronto tra le offerte proposte.

A tal fine però è necessario che anche l’acquirente ci si metta d’impegno: in che modo?

Cercando di essere il più possibile preciso, senza timore di eccedere!

Ad esempio, quando si chiede un preventivo di spesa per il rifacimento di casa è indispensabile allegare un computo metrico, perché va di suo che l’esborso per ristrutturare una casa di 60 mq sarà diverso da quello di una casa che misura il doppio!

Altra constatazione: per una comparazione veritiera di preventivi diversi bisogna capire esattamente cosa il possibile fornitore ci sta offrendo.

Un lavoro chiavi in mano, con tanto di responsabile dei lavori che si occuperà del coordinamento di tutte le maestranze e della compilazione di tutte le documentazioni previste dalla burocrazia, o piuttosto l’intervento delle solo manovalanze edili e dunque il ricorso ad impiantisti, serramentisti, etc., esterni alla ditta?

Ennesimo spunto: se oggi gli acquisti online (anche di servizi) hanno ormai preso il sopravvento un motivo ci sarà, ed è, a nostro avviso, per gli indiscutibili pregi, primi fra tutti l’immediatezza e il riscontro.

È chiaro che se in precedenza ci si doveva recare di persona presso le diverse aziende edili per confronti, consigli e preventivi, oggigiorno il tutto è velocizzato e semplificato dall’invio di email, richieste online, compilazioni di form, chat, etc.

Altrettanto interessante la questione del riscontro: in passato ci si basava sul passaparola e sulle valutazioni di quanti si conosceva, mentre il web permette di leggere opinioni e pareri anche di persone a noi estranee.

È chiaro che il consiglio è sempre quello di verificare la veridicità dei pareri online e di usare il buon senso: se su 30 giudizi tutti sono positivi e nessuno sottolinea mai il benché minimo problema, difetto o disguido, qualche dubbio viene! Lo stesso dicasi per recensioni tutte negative (possibile che un’azienda edile lavori da schifo e sia sul mercato da 2° anni, ad esempio?!). Molto più veritiere sono quelle circostanze nelle quali si registra equilibrio, o che comunque mettono in evidenza l’emergere di difficoltà e problemi che però la professionalità dell’azienda recensita ha saputo risolvere…

Ultimo suggerimento, ma non per importanza: per risparmiare sulla ristrutturazione di un appartamento a Milano guardate alle agevolazioni fiscali previste dalla legge.

È possibile rientrare del 50% della spesa sostenuta tramite una detrazione, spalmata in 10 anni, di quanto dovuto all’IRPEF, che sale al 65% se per mezzo dei lavori effettuati si è aumenta la classe energetica della propria casa.